在土耳其选购房产时，外国投资者常会看到“免估价报告项目”的宣传。对于投资入籍，必须核实具体交易：豁免取决于卖方和销售结构，而不是项目的营销名称。
估价报告豁免是什么意思？
通过购房申请土耳其国籍，通常须进行至少40万美元的合格房产投资，并登记三年内不得出售的限制。土耳其土地登记和地籍总局（TKGM）的规则通常要求审查房产估价报告，但特定销售交易可能无需单独提交该报告。
豁免不等于价格自动获得认可，也不意味着投资没有风险。正式买卖契据和银行付款凭证仍须满足审查要求。TKGM认为必要时仍可要求补充估价材料。
哪些房产交易可能适用？
公共机构与TOKİ
符合规定的公共机构及其下属主体的销售，包括部分TOKİ交易，可能适用报告豁免。应核实实际卖方的法律身份和交易文件。
Emlak Konut及收益分享安排
Emlak Konut GYO的相关销售及符合条件的收益分享交易可能适用豁免。开发商在广告中提及Emlak Konut并不足够；须核实合同结构以及与合格主体之间的书面关系。
房地产投资信托（GYO／REIT）
相关规则涵盖由GYO法人实体进行的销售。即使项目由上市公司开发或推广，如实际卖方是其他主体，也不能自动认定豁免。应核对正式契据所载卖方。
市政机构及其关联主体
市政机构、其企业或子公司的合格销售，以及相关收益分享交易，也可能适用豁免。市政机构参与项目，并不代表其中每套房产都符合条件。
签约前应核查什么？
- 核实卖方法律身份，并取得证明公共机构或收益分享关系的文件。
- 检查产权证、抵押、查封、登记限制、规划用途以及房产是否符合投资入籍条件。
- 确认正式成交价及可追溯的银行付款达到适用投资门槛，并安排三年内不得出售的登记限制。
- 请土地登记机构或法律顾问确认该交易是否需要估价报告，以及是否可能要求补充材料。
IGA律师事务所如何提供协助？
我们在伊斯坦布尔的团队可审查卖方与合同结构、产权及付款文件，协调过户流程并准备入籍申请。每项申请都取决于具体材料和主管机关的审查；豁免或入籍结果均不能保证。
发布日期：2025年11月15日。法律信息最后核查：2026年10月14日。法规与行政实践可能变化，购房前应确认现行要求。
