Türkiye’de taşınmaz arayan yabancı yatırımcılar sık sık “değerleme raporundan muaf proje” ifadesiyle karşılaşıyor. Vatandaşlık yatırımı açısından bu ifade dikkatle incelenmelidir: muafiyet, reklamdaki proje adına değil belirli satış işlemlerine bağlıdır.
Değerleme raporu muafiyeti ne anlama gelir?
Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı için en az 400.000 ABD doları tutarında uygun yatırım ve üç yıl satmama şerhi gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) uygulamasında normalde taşınmaz değerleme raporu incelenir; belirli satışlarda ayrı bir rapor aranmayabilir.
Muafiyet, satış bedelinin otomatik kabul edildiği veya yatırımın risksiz olduğu anlamına gelmez. Resmî senetteki bedel ile banka ödeme belgeleri önemini korur. TKGM gerekli gördüğünde ek değerleme belgesi isteyebilir.
Hangi satışlar muafiyet kapsamında olabilir?
Kamu kurumları ve TOKİ
Kapsama giren kamu kurumları ile bunların kuruluşlarının, bazı TOKİ işlemleri dâhil, satışlarında rapor muafiyeti uygulanabilir. Satıcının tüzel kişiliği ve işlem belgeleri ayrıca incelenmelidir.
Emlak Konut ve hasılat paylaşımı
Emlak Konut GYO’nun ilgili satışları ve şartları sağlayan hasılat paylaşımı işlemleri muaf olabilir. Bir müteahhidin pazarlama metninde Emlak Konut adının geçmesi tek başına yeterli değildir; sözleşme yapısı ve kurumla belgeye dayalı ilişki doğrulanmalıdır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO)
Düzenleme, GYO tüzel kişiliklerinin yaptığı satışları kapsar. Borsada işlem gören bir şirketin geliştirdiği veya tanıttığı her projede muafiyet kendiliğinden doğmaz. Resmî senetteki satıcının kimliği kontrol edilmelidir.
Belediyeler ve bağlı kuruluşları
Belediyelerin, işletme ve iştiraklerinin kapsama giren satışları ile ilgili hasılat paylaşımı işlemleri de muaf olabilir. Belediyenin projede yer alması, her bağımsız bölüm için muafiyet bulunduğunu tek başına göstermez.
İmza atmadan önce neler kontrol edilmeli?
- Satıcının hukuki kimliğini ve varsa kamu kurumu veya hasılat paylaşımı bağlantısını gösteren belgeleri doğrulayın.
- Tapu kaydını, ipotekleri, hacizleri, şerhleri, imar durumunu ve taşınmazın vatandaşlık yatırımına uygunluğunu inceleyin.
- Resmî satış bedeli ile izlenebilir banka ödemelerinin yatırım eşiğini karşıladığından emin olun; üç yıllık satmama şerhini planlayın.
- Bu işlemde rapor gerekip gerekmediğini ve ek belge istenip istenmeyeceğini tapu müdürlüğü veya hukuk danışmanıyla netleştirin.
IGA Hukuk Bürosu nasıl yardımcı olur?
İstanbul ekibimiz satıcı ve sözleşme yapısını, tapu ile ödeme belgelerini inceleyebilir; tapu sürecini koordine edip vatandaşlık dosyasını hazırlayabilir. Her başvuru kendi belgelerine ve resmî incelemeye bağlıdır; muafiyet veya vatandaşlık onayı garanti edilemez.
Yayın tarihi: 15 Kasım 2025. Hukuki bilgiler son kontrol: 14 Ekim 2026. Mevzuat ve idari uygulama değişebilir; satın alma kararı öncesinde güncel şartları doğrulayın.
Resmî kaynaklar
TKGM: 7 Aralık 2021 tarihli değerleme raporu muafiyeti açıklaması
TKGM: muafiyet tanınan kurumlar duyurusu
Türkiye Yatırım Ofisi: taşınmaz edinimi ve vatandaşlık rehberi
