符合土耳其相关购房资格的外国人，通常可以购买已有租客入住的伊斯坦布尔公寓。但是，买卖本身不会自动终止住宅租约，新业主一般须承接原有租赁关系，不能仅因购房就要求租客立即搬离。
对外国投资者而言，带租客的公寓可能具有吸引力：完成交易后，无须立即寻找新租客，就可能获得现有租约产生的租金收入。
不过，买家取得的不仅是房产，也是一项受现有法律关系约束的资产。
在签署购房协议或转款之前，外国买家应了解租客的权利、现有租约的条款、实际租金收入，以及日后希望收回房屋时可能适用的法律程序。
IGA Law Firm（IGA律师事务所）位于伊斯坦布尔，为国际房产投资者提供法律服务，并就外国买家在土耳其购买住宅提供独立法律尽职调查和交易相关法律意见。
简明回答：外国人可以买伊斯坦布尔已有租客的公寓吗？
可以。依法具备购买该土耳其房产资格的外国自然人，通常可以购买已由租客居住的公寓。
但是，根据第6098号《土耳其债务法》第310条，出租房产发生所有权转移时，新业主将成为现有租赁合同的一方。
这意味着：
- 房屋出售后，原有租约一般继续有效。
- 买家不会因完成购房就自动取得无人占用的房屋。
- 新业主承接租约中的出租人地位。
- 必须考虑现有合同条款以及法律对租客的保护。
- 要求租客腾退房屋，必须具备适用的法律依据，并遵循相应程序。
因此，对外国投资者来说，关键不只是房产能否购买，还包括现有租赁关系是否符合其计划用途和投资安排。
1. 公寓出售后，原有租客会怎样？
外国买家常见的误解之一是：成为新业主后，就有权立即要求租客搬走。
土耳其法律通常并非如此规定。
《土耳其债务法》第310条规定，新业主成为原有租赁合同的一方。
例如，外国投资者购买了伊斯坦布尔市中心一套已按住宅租约出租的公寓。
完成产权过户后，该投资者成为新出租人，但租客不会因此自动丧失居住权利。
买家仍须考虑原租约及适用的法定保护。
实际影响：评估带租客的公寓时，应将其视为附带现有合同关系的投资，而不是可以立即空置交付的住宅。
2. 新业主购房后可以要求租客腾退吗？
新业主不能仅以房屋所有权发生变更为由，合法地要求租客腾退。
不过，在满足法定条件和程序要求的情况下，土耳其法律允许根据特定事由终止租赁关系。
因新业主真实且符合法律规定的住房需要而主张腾退
《土耳其债务法》第351条规定了新业主因法定需要而请求终止租约的情形。
在符合法律规定的条件下，如果业主本人、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属，或其他依法应由其扶养的人确实需要使用该房屋，新业主可以考虑相应的终止程序。
第351条规定的一条途径要求：自取得房产之日起一个月内向租客作出书面通知，并在取得房产满六个月后通过诉讼请求终止租赁关系。通知是否及时有效送达，需要结合个案审查。
该条还规定了与原租约期限届满有关的另一条途径：新业主可在合同期限届满之日起一个月内，以需要使用房屋为由提起诉讼。具体期限以及有关程序对期限的影响，应由律师根据案件计算。
这些是法定程序途径，并不意味着业主可以自动将租客清退。
需要使用房屋的理由是否成立、证据是否充分、通知要求以及起诉期限，都必须逐案审查。
外国买家不应认为，经过六个月就一定能够取得空置房屋。
其他可能终止租约的法定事由
视具体情况而定，其他法定事由可能包括符合法定条件的欠租、具有法律效力的书面腾退承诺，以及土耳其法律明确规定的其他情形。
各项事由均有各自的适用条件。例如，书面腾退承诺的签署时间和有效性，以及相关请求期限，均须审查；不能仅凭卖方称“已有承诺书”就认定能够腾退。
买家在依赖任何终止租约的理由之前，都应取得针对个案的法律意见。
起诉前的调解要求
根据第6325号法律第18/B条，租赁关系引起的纠纷一般须在起诉前申请调解。但第2004号法律规定的不经判决执行程序中的房屋腾退事项，属于该项规定列明的例外。律师应结合拟采用的途径，核对调解是否适用，以及通知、调解和起诉的时间安排。
3. 外国买家购买带租客的公寓前，应检查什么？
购买已有人承租的公寓时，除通常的房产所有权审查外，还应开展专门针对租赁关系的法律尽职调查。
A. 现有租赁合同
索取现有租约，并审查：
- 租客和出租人的身份。
- 租赁起始日期。
- 约定租金。
- 付款安排。
- 押金条款。
- 租期及续租条件。
- 相关变更文件或补充协议。
没有书面合同，并不等于不存在受法律保护的租赁关系。
B. 实际租金支付情况
应将卖方所称的月租金，与现有证据进行核对。
在依法处理个人信息的前提下，索取适当的租金支付记录。
广告宣传的月租金可能与实际支付情况不同，也可能存在尚未解决的租金问题。
C. 租赁押金
查明现有押金的金额、法律状态，以及可能由新出租人承担的相关义务。
押金如何处理，应在交易文件中明确，而不能只依赖口头理解。
D. 与租客有关的争议
询问是否存在与租客有关的法律纠纷、正式通知、付款请求或正在进行的程序。
对于相关且可依法取得的材料，应审查相应证明文件。
E. 购房后的计划用途
以长期收租为目的购房，与计划由买家本人入住，需要考虑的问题并不相同。
同样，计划将来经营短期住宿的投资者，不应假设能够让现有租客搬走，也不应假设房产可以自动转为度假短租用途。
在购买之前，应审查计划用途在法律上是否可行。
4. 外国买家购房后，可以收取租金吗？
一般而言，新业主承接出租人的地位，并可能有权收取产权转移后产生的租金；具体仍取决于租约、适用法律和交易情况。
以下实际事项尤其需要注意：
- 确定所有权转移的生效日期。
- 查明是否存在已经预付的租金。
- 确定拖欠租金的请求权是否属于原业主，或是否有另外约定的安排。
- 向租客告知所有权变更以及适当的租金支付信息。
- 审查适用的税务及申报义务。
外国投资者也应就租金收入取得适当的税务意见，尤其是在其居住于土耳其境外的情况下。
购房协议应处理买卖双方之间租金及其他相关财务义务的分配。
5. 在伊斯坦布尔购买带租客的公寓，是好的投资吗？
已有租客的公寓可能带来现成的租金收入，但这并不自动意味着它比空置公寓更值得投资。
判断取决于买家的具体目标。以下是假设性比较，并非收益预测：
- 购入时的租金收入 — 带租客的公寓: 现有租赁关系可能产生收入; 空置公寓: 通常需要寻找新租客.
- 立即自住 — 带租客的公寓: 受租客权利约束; 空置公寓: 取决于是否实际空置交付.
- 租金定价 — 带租客的公寓: 适用现有租约和法定规则; 空置公寓: 初始条款取决于市场条件及法律.
- 使用灵活性 — 带租客的公寓: 存在原有合同义务; 空置公寓: 可能有较大灵活性.
- 法律审查 — 带租客的公寓: 需要房产及租赁关系尽职调查; 空置公寓: 仍需房产尽职调查.
两类房产都不能保证特定收益、出租率或转售价值。
对外国投资者而言，现有租赁关系的法律条件，可能对交易的经济吸引力产生重大影响。
6. 如果买家希望通过房产投资申请土耳其国籍呢？
公寓已有租客，并不意味着它仅因此就不能用于考虑投资入籍。
但有租客也不能证明房产符合入籍要求。
适用的投资制度通常要求至少40万美元或等值外币的合资格房产投资，并满足必要的文件及法定条件，包括适用的三年不得转售限制。
是否符合条件，由主管机关审查决定。
投资者应区分两个独立的问题：
房产投资问题：现有租赁关系是否符合投资者的计划用途、财务目标和风险承受能力？
入籍资格问题：房产及拟进行的交易是否满足适用的投资、所有权、估值、付款和文件要求？
这两个问题应分别审查。
关于入籍专门要求，请阅读：
考虑与入籍申请有关的购房交易时，也可了解：
7. 外国买家为什么应安排独立法律尽职调查？
房产中介可以协助寻找公寓、安排看房和推进商务谈判。
但商业选房服务与独立法律意见的作用不同。
在购买带租客的公寓前，独立律师可以审阅相关文件，并解释拟进行的交易所带来的法律后果。
根据双方约定的委托范围以及可取得的材料，审查可以包括：
- 不动产权属及相关登记限制。
- 现有租赁文件。
- 与租客有关的合同义务。
- 可以取得的租金支付证据。
- 押金安排。
- 已知纠纷及相关法律通知。
- 买卖协议条款。
- 交易完成时租金和义务的分配。
- 在适用情况下，可能采用的法定终止租约途径。
法律尽职调查不能保证某种投资结果，也不能消除所有风险。
其目的，是帮助买家在承诺购买之前识别重要的法律问题。
正在考虑购买伊斯坦布尔带租客的公寓？在签署购房协议前，可以先由独立的土耳其法律顾问审查现有租约、相关房产记录和交易文件。
8. IGA律师事务所如何协助在伊斯坦布尔购房的外国买家？
IGA律师事务所为在土耳其购买房产的国际投资者提供法律协助。
本所由律师Irmak Gürer Aksöz创立，就房地产交易、投资相关法律事项和土耳其投资入籍，为国际客户提供法律意见。
对于考虑购买带租客公寓的外国买家，本所可讨论适合该交易的法律审查范围，包括现有房产及租赁文件、交易条款和相关法律风险。
本所也提供中文及英文沟通支持，帮助国际客户理解法律流程，并与法律团队沟通。
已经选定公寓的投资者，可以在签署具有约束力的购房文件或支付大额款项之前联系本所。
正在考虑购买伊斯坦布尔带租客的公寓？
欢迎联系IGA律师事务所，讨论拟购房产、现有租赁文件，以及适合该交易的法律审查。
常见问题
外国人可以买伊斯坦布尔已有租客的公寓吗？
可以，但买家须具备购买该房产的法律资格。已有租客通常不妨碍房屋出售，但应在购买前审查租赁关系。
房屋出售后，租客必须搬走吗？
不必仅因房屋出售而搬离。根据《土耳其债务法》第310条，新业主一般成为原租约的一方。
在土耳其买房后，我可以立即要求租客腾退吗？
不能仅凭已经购房就要求立即腾退。必须具备适用的法定事由，并遵循相关法定程序。
在土耳其购房后，要求租客腾退需要多长时间？
没有统一且可保证的期限。适用事由、通知要求、法院程序及具体情况都会影响进度。第351条对符合条件的新业主需要使用房屋的情形，设有专门程序规则。
购房后，我可以向原有租客收租吗？
一般而言，新业主承接出租人的地位。过户前后租金如何分配，以及是否存在预付租金，应事先审查并以文件明确。
已出租的公寓可以符合土耳其投资入籍条件吗？
现有住宅租赁关系本身，既不证明符合条件，也不当然排除资格。房产和交易仍须独立满足适用的投资入籍要求。
支付购房定金前，需要审查租约吗？
需要。在作出具有约束力的承诺之前审查现有租赁关系，有助于识别可能影响购房决定的限制、付款问题和法律义务。
中国投资者可以买伊斯坦布尔带租客的公寓吗？
中国投资者可能可以购买，但须符合适用于该买家和房产的外国人购房规定。交易前应审查现有租约及房产法律状态。
在伊斯坦布尔购买带租客的公寓，必须聘请律师吗？
并非每一宗房产交易都依法强制要求委托律师。不过，独立法律意见有助于外国买家理解现有租赁义务、交易文件和相关法律风险。
我可以将已有租客的公寓改为Airbnb短租房吗？
不能自动转换。必须尊重现有租客的权利，而短期出租另受法律及行政要求约束。两方面均应在购房前审查。
法律依据与延伸阅读
主要法律依据为第6098号《土耳其债务法》，尤其是第310、350、351及352条。涉及租赁押金时，还应结合第342条等相关规定审查。租赁纠纷的诉前调解要求见第6325号法律第18/B条。
引入第18/B条诉前调解规定的第7445号法律——土耳其官方公报
相关IGA律师事务所资源：
编写与资料核查
编写：IGA Law Firm Editorial Team（IGA律师事务所编辑团队）。
适用法域：土耳其。
发布日期：2026年11月13日。
编辑资料核查日期：2026年11月13日。该日期记录资料核查，不代表个别律师已完成法律审阅。
免责声明：本文仅提供一般法律信息，不构成针对任何具体交易的法律意见。房产、租赁及国籍事项，均须依据适用的土耳其法律进行个别评估。
